Tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ vốn hóa được xác định bằng công thức và ví dụ
Sự thật về tỷ suất sinh lời của bất động sản đầu tư
James Chen, CMT là một nhà giao dịch lão luyện, cố vấn đầu tư và chiến lược gia thị trường toàn cầu. Ông là tác g

Tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ vốn hóa được xác định bằng công thức và ví dụ

Sự thật về tỷ suất sinh lời của bất động sản đầu tư

James Chen, CMT là một nhà giao dịch lão luyện, cố vấn đầu tư và chiến lược gia thị trường toàn cầu. Ông là tác giả của các cuốn sách về phân tích kỹ thuật và giao dịch ngoại hối do John Wiley and Sons xuất bản và từng là chuyên gia khách mời trên CNBC, BloombergTV, Forbes và Reuters cùng các phương tiện truyền thông tài chính khác.

Investopedia / Michela Buttignol

Tỷ lệ vốn hóa (còn được gọi là tỷ lệ giới hạn) được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để biểu thị tỷ lệ tiền lãi dự kiến ​​sẽ được tạo ra trên đầu tư bất động sản tài sản.

Số đo này được tính dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến ​​sẽ tạo ra và được tính bằng cách chia thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh cho giá trị tài sản tài sản và được biểu thị bằng phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức tiềm năng của nhà đầu tư đối với khoản đầu tư của họ vào thị trường bất động sản.

Mặc dù tỷ lệ trần có thể hữu ích để nhanh chóng so sánh giá trị tương đối của các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường, nhưng tỷ lệ này không được sử dụng làm chỉ báo duy nhất về sức mạnh của khoản đầu tư vì tỷ lệ này không tính đến đòn bẩy, giá trị thời gian tiền và dòng tiền trong tương lai từ việc cải thiện tài sản, trong số các yếu tố khác.

Hiểu về Tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ trần là thước đo phổ biến nhất thông qua đó các khoản đầu tư bất động sản được đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng hoàn vốn. Tỷ lệ trần chỉ đơn giản thể hiện lợi tức của một tài sản trong khoảng thời gian một năm với giả định tài sản được mua bằng tiền mặt chứ không phải cho vay. Tỷ lệ vốn hóa cho biết tỷ lệ hoàn vốn nội tại, tự nhiên và không vay nợ của bất động sản.

Công Thức Tính Tỷ Lệ Vốn Hóa

Có một số phiên bản để tính toán tỷ lệ vốn hóa. Trong công thức phổ biến nhất, tỷ lệ vốn hóa của khoản đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) theo giá trị thị trường hiện tại. Về mặt toán học,

Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại

ở đâu,

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh là thu nhập hàng năm (dự kiến) do tài sản tạo ra (như tiền cho thuê) và được tính bằng cách khấu trừ tất cả chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Những chi phí này bao gồm chi phí trả cho việc bảo trì thường xuyên cơ sở vật chất cũng như thuế bất động sản.

Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường hiện hành.

Trong một phiên bản khác, con số này được tính toán dựa trên chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí mua lại một tài sản.

Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá mua

Tuy nhiên, phiên bản thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Thứ nhất, nó cho kết quả phi thực tế đối với những tài sản cũ đã được mua cách đây vài năm/thập kỷ với giá rẻ, và thứ hai, nó không thể áp dụng cho tài sản được thừa kế vì giá mua của chúng bằng 0, khiến việc phân chia là không thể.

Ngoài ra, do giá bất động sản dao động lớn nên phiên bản đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại là đại diện chính xác hơn so với phiên bản thứ hai sử dụng giá mua ban đầu có giá trị cố định.

Những ai muốn tìm hiểu thêm về tỷ lệ vốn hóa có thể cân nhắc đăng ký vào một trong những trực tuyến tốt nhất trường bất động sản.

Giải Thích Tỷ Lệ Vốn Hóa

Vì tỷ lệ giới hạn dựa trên các ước tính dự kiến ​​về thu nhập trong tương lai nên chúng có thể có sự chênh lệch cao. Khi đó, điều quan trọng là phải hiểu điều gì tạo nên tỷ lệ vốn hóa tốt cho bất động sản đầu tư.

Tỷ lệ cũng cho biết khoảng thời gian cần thiết để thu hồi số tiền đã đầu tư vào một tài sản. Chẳng hạn, một tài sản có tỷ lệ vốn hóa là 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn đầu tư.

Các tỷ lệ giới hạn khác nhau giữa các tài sản khác nhau hoặc các tỷ lệ tối đa khác nhau giữa các thời hạn khác nhau trên cùng một tài sản , đại diện cho các mức độ rủi ro khác nhau. Nhìn vào công thức cho thấy rằng giá trị tỷ lệ giới hạn sẽ cao hơn đối với các tài sản tạo ra thu nhập hoạt động ròng cao hơn và có mức định giá thấp hơn, và ngược lại.

Không có phạm vi rõ ràng cho tỷ lệ giới hạn tốt hay xấu và chúng chủ yếu phụ thuộc vào bối cảnh của bất động sản và thị trường.

Giả sử, có hai thuộc tính giống nhau về mọi thuộc tính ngoại trừ cách xa nhau về mặt địa lý. Một ở khu trung tâm thành phố sang trọng trong khi cái kia ở ngoại ô thành phố.

Nếu mọi thứ đều bình đẳng, bất động sản đầu tiên sẽ tạo ra tiền thuê cao hơn so với bất động sản thứ hai, nhưng những điều đó sẽ được bù đắp một phần bởi chi phí bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Bất động sản ở trung tâm thành phố sẽ có tỷ lệ giới hạn tương đối thấp hơn so với bất động sản thứ hai do giá trị thị trường cao đáng kể.

Điều này cho thấy rằng tỷ lệ giới hạn giá trị thấp hơn tương ứng với việc định giá tốt hơn và triển vọng lợi nhuận tốt hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Mặt khác, giá trị của tỷ lệ trần cao hơn ngụ ý triển vọng lợi tức đầu tư bất động sản tương đối thấp hơn và do đó mức độ rủi ro cao hơn.

Mặc dù ví dụ giả định ở trên giúp nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn bất động sản ở trung tâm thành phố, nhưng các kịch bản trong thế giới thực có thể không đơn giản như vậy. Nhà đầu tư đánh giá một tài sản trên cơ sở tỷ lệ trần phải đối mặt với nhiệm vụ đầy thách thức để xác định tỷ lệ trần phù hợp cho một mức độ rủi ro nhất định.

Biểu diễn mô hình Gordon cho tỷ lệ giới hạn

Một cách thể hiện khác về tỷ lệ giới hạn đến từ Mô hình tăng trưởng Gordon, còn được gọi là mô hình chiết khấu cổ tức (ĐMĐ). Đây là một phương pháp để tính giá trị nội tại của giá cổ phiếu của một công ty độc lập với các điều kiện thị trường hiện tại và giá trị cổ phiếu được tính bằng giá trị hiện tại của cổ tức trong tương lai của cổ phiếu. Về mặt toán học,

Giá trị cổ phiếu = Dòng tiền cổ tức dự kiến ​​hàng năm / (Tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu của nhà đầu tư – Tỷ lệ tăng trưởng cổ tức dự kiến)

Sắp xếp lại phương trình và tổng quát hóa công thức ngoài cổ tức,

(Tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu – Tốc độ tăng trưởng dự kiến) = Dòng tiền dự kiến ​​/ Giá trị tài sản

Biểu diễn trên phù hợp với công thức cơ bản của tỷ lệ vốn hóa được đề cập trong phần trước. Giá trị dòng tiền dự kiến ​​thể hiện thu nhập hoạt động ròng và giá trị tài sản khớp với giá thị trường hiện tại của tài sản.

Điều này dẫn đến tỷ lệ vốn hóa tương đương với chênh lệch giữa tỷ suất sinh lợi yêu cầu và tỷ lệ tăng trưởng kỳ vọng. Tức là, tỷ lệ giới hạn chỉ đơn giản là tỷ suất lợi nhuận yêu cầu trừ đi tốc độ tăng trưởng.

Điều này có thể được sử dụng để đánh giá định giá của một tài sản cho một tỷ lệ hoàn vốn nhất định mà người ta kỳ vọng chủ đầu tư. Ví dụ: giả sử thu nhập hoạt động ròng của một bất động sản là 50.000 đô la và thu nhập này dự kiến ​​sẽ tăng 2% mỗi năm.

Nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là 10%/năm, thì tỷ suất vốn hóa ròng sẽ là (10% – 2%) = 8%. Sử dụng nó trong công thức trên, định giá tài sản là ($50.000 / 8%) = $625.000.

Hạn chế của tỷ lệ giới hạn

Mặc dù tỷ lệ vốn hóa có thể là thước đo hữu ích đối với các tài sản mang lại thu nhập ổn định, nhưng nó sẽ kém tin cậy hơn nếu một tài sản có dòng tiền không đều hoặc không nhất quán. Trong những trường hợp này,mô hình dòng tiền chiết khấu có thể là cách tốt hơn để đo lường lợi nhuận từ bất động sản đầu tư .

Tỷ lệ vốn hóa chỉ hữu ích trong phạm vi thu nhập của bất động sản sẽ duy trì ổn định trong thời gian dài. Nó không tính đến các rủi ro trong tương lai, chẳng hạn như khấu hao hoặc thay đổi cấu trúc trong thị trường cho thuê có thể gây ra biến động thu nhập. Các nhà đầu tư nên tính đến những rủi ro này khi tính toán tỷ lệ trần.

Tỷ lệ giới hạn tốt là gì?

Không có một giá trị duy nhất nào tạo nên tỷ lệ vốn hóa “lý tưởng” và các nhà đầu tư nên xem xét mức độ chấp nhận rủi ro của chính họ khi đánh giá một tài sản. Nói chung, tỷ lệ vốn hóa cao sẽ cho thấy mức độ rủi ro cao hơn, trong khi tỷ lệ vốn hóa thấp hơn cho thấy lợi nhuận thấp hơn nhưng rủi ro thấp hơn.

Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích coi tỷ lệ trần “tốt” là khoảng 5% đến 10%, trong khi tỷ lệ trần 4% cho thấy rủi ro thấp hơn nhưng thời gian thu lại khoản đầu tư dài hơn.Ngoài ra còn có các lý do khác các yếu tố cần xem xét, chẳng hạn như các đặc điểm của thị trường bất động sản địa phương và điều quan trọng là không dựa vào tỷ lệ giới hạn hoặc bất kỳ số liệu đơn lẻ nào khác.

Điều gì ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn?

Có nhiều yếu tố thị trường tiềm năng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa của một tài sản. Cũng như các bất động sản cho thuê khác, vị trí đóng vai trò chính trong việc xác định lợi nhuận của bất động sản thương mại, với các khu vực có lưu lượng truy cập cao có khả năng đi kèm với tỷ lệ vốn hóa cao hơn.

Điều quan trọng là phải xem xét các đặc điểm khác của thị trường địa phương, chẳng hạn như tài sản cạnh tranh. Thông thường, bất động sản ở một thị trường lớn, phát triển tốt sẽ có xu hướng có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn do áp lực cạnh tranh từ các doanh nghiệp khác. Các xu hướng trong tương lai, chẳng hạn như tăng trưởng thị trường địa phương, cũng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa dài hạn của một tài sản.

Cuối cùng, số vốn bạn đầu tư vào bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn. Việc cải tạo làm cho bất động sản trở nên hấp dẫn hơn có thể khiến giá thuê cao hơn, tăng thu nhập hoạt động của chủ sở hữu.

Ví dụ về Tỷ lệ Vốn hóa

Giả sử rằng John có 1 triệu đô la và anh ấy đang cân nhắc đầu tư vào một trong hai tùy chọn đầu tư có sẵn: một, anh ấy có thể đầu tư vào Trái phiếu kho bạc mang lại lãi suất danh nghĩa 3% hàng năm và được coi là khoản đầu tư an toàn nhất, hoặc hai, anh ta có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê và những người này dự kiến ​​sẽ trả tiền thuê đều đặn.

Trong trường hợp thứ hai, giả sử rằng tổng số tiền thuê nhận được mỗi năm là 90.000 đô la và nhà đầu tư cần trả tổng cộng 20.000 đô la cho các chi phí bảo trì và thuế bất động sản khác nhau. Nó để lại thu nhập ròng từ khoản đầu tư bất động sản ở mức 70.000 đô la. Giả sử rằng trong năm đầu tiên, giá trị tài sản vẫn ổn định ở mức giá mua ban đầu là 1 triệu đô la.

Tỷ lệ vốn hóa sẽ được tính là (Thu nhập hoạt động ròng/Giá trị tài sản) = 70.000 USD/1 triệu USD = 7%.

Tiền lãi 7% này được tạo ra từ khoản đầu tư bất động sản tốt hơn so với tiền lãi tiêu chuẩn 3% có sẵn từ trái phiếu Kho bạc không rủi ro. 4% tăng thêm thể hiện lợi tức đối với rủi ro mà nhà đầu tư chấp nhận khi đầu tư vào thị trường bất động sản so với đầu tư vào trái phiếu kho bạc an toàn nhất không có rủi ro.

Đầu tư vào bất động sản là rủi ro và có thể có một số tình huống trong đó lợi nhuận, như được thể hiện bằng thước đo tỷ lệ vốn hóa, có thể rất khác nhau.

Ví dụ: một số người thuê nhà có thể chuyển đi và thu nhập cho thuê từ tài sản có thể giảm xuống còn 40.000 đô la. Giảm 20.000 đô la cho các chi phí bảo trì và thuế bất động sản khác nhau, đồng thời giả định rằng giá trị tài sản vẫn ở mức 1 triệu đô la, tỷ lệ vốn hóa là (20.000 đô la / 1 triệu đô la) = 2%. Giá trị này thấp hơn lợi tức có được từ trái phiếu phi rủi ro.

Trong một tình huống khác, giả sử rằng thu nhập cho thuê vẫn ở mức ban đầu là 90.000 đô la, nhưng chi phí bảo trì và/hoặc thuế bất động sản tăng đáng kể, chẳng hạn như 50.000 đô la. Khi đó, tỷ lệ vốn hóa sẽ là ($40.000/$1 triệu) = 4%.

Chú ý đến tỷ lệ. Nói chung, lãi suất trần tăng khi lãi suất tăng.

Trong một trường hợp khác, nếu giá trị thị trường hiện tại của chính tài sản đó giảm đi, chẳng hạn như $800.000, trong khi thu nhập cho thuê và các chi phí khác vẫn giữ nguyên, thì tỷ lệ vốn hóa sẽ tăng lên $70.000/$800.000 = 8,75%.

Về bản chất, các mức thu nhập khác nhau được tạo ra từ tài sản, chi phí liên quan đến tài sản và giá trị thị trường hiện tại của tài sản có thể thay đổi đáng kể tỷ lệ vốn hóa.

Lợi nhuận thặng dư, về mặt lý thuyết có sẵn cho các nhà đầu tư bất động sản ngoài các khoản đầu tư vào trái phiếu kho bạc, có thể là do các rủi ro liên quan dẫn đến các tình huống nêu trên. Các yếu tố rủi ro bao gồm:

Tỷ lệ vốn hóa của tôi nên là bao nhiêu?

Tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản đầu tư nên nằm trong khoảng từ 4% đến 10%. Con số chính xác sẽ phụ thuộc vào vị trí của bất động sản cũng như tỷ suất lợi nhuận cần thiết để đầu tư xứng đáng.

Tỷ lệ vốn hóa cao hơn hay thấp hơn là tốt hơn?

Nói chung, tỷ lệ vốn hóa có thể được xem như một thước đo rủi ro. Vì vậy, việc xác định liệu tỷ lệ vốn hóa cao hơn hay thấp hơn sẽ tốt hơn sẽ phụ thuộc vào nhà đầu tư và hồ sơ rủi ro của họ. Tỷ lệ vốn hóa cao hơn có nghĩa là khoản đầu tư có nhiều rủi ro hơn trong khi rủi ro vốn hóa thấp có nghĩa là khoản đầu tư có ít rủi ro hơn.

Sự khác biệt giữa Tỷ lệ vốn hóa và Lợi tức đầu tư là gì?

Lợi tức đầu tư cho biết lợi tức tiềm năng của một khoản đầu tư có thể là bao nhiêu trong một khoảng thời gian cụ thể. Tỷ lệ vốn hóa sẽ cho bạn biết lợi tức của một khoản đầu tư hiện tại là bao nhiêu hoặc thực tế nó sẽ là bao nhiêu.

Điểm mấu chốt

Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng để đo lường khả năng sinh lời của tài sản cho thuê thương mại. Tỷ lệ giới hạn cao cho thấy thu nhập tương đối cao, so với quy mô của khoản đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố khác cần xem xét, chẳng hạn như rủi ro và động lực thị trường địa phương. Các nhà đầu tư nên cẩn thận xem xét một loạt các số liệu bên cạnh tỷ lệ vốn hóa.

Những người xây dựng tài sản. “Tỷ lệ giới hạn tốt là gì và cách tính toán tỷ lệ này.”

NOLO. “Tỷ suất giới hạn định giá: Đó có phải là bất động sản nhà ở Tài sản đáng giá không?“

Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản

Tin tức giao dịch

Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản

Tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ vốn hóa được xác định bằng công thức và ví dụ
Sự thật về tỷ suất sinh lời của bất động sản đầu tư
James Chen, CMT là một nhà giao dịch lão luyện, cố vấn đầu tư và chiến lược gia thị trường toàn cầu. Ông là tác g