Cải thiện hợp đồng thuê: Định nghĩa, Kế toán và Ví dụ
James Chen, CMT là một nhà giao dịch lão luyện, cố vấn đầu tư và chiến lược gia thị trường toàn cầu. Ông là tác giả của các cuốn sách về phân tích kỹ thuật và giao dịch ngoại hối do John

Cải thiện hợp đồng thuê: Định nghĩa, Kế toán và Ví dụ

James Chen, CMT là một nhà giao dịch lão luyện, cố vấn đầu tư và chiến lược gia thị trường toàn cầu. Ông là tác giả của các cuốn sách về phân tích kỹ thuật và giao dịch ngoại hối do John Wiley and Sons xuất bản và từng là chuyên gia khách mời trên CNBC, BloombergTV, Forbes và Reuters cùng các phương tiện truyền thông tài chính khác.

Thuật ngữ cải thiện quyền sở hữu hợp đồng đề cập đến bất kỳ thay đổi nào được thực hiện để tùy chỉnh bất động sản cho thuê để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của một người thuê cụ thể. Những thay đổi và thay đổi này có thể bao gồm sơn, lắp vách ngăn, thay đổi sàn hoặc lắp các thiết bị chiếu sáng tùy chỉnh. Việc cải tạo có thể do chủ nhà hoặc người thuê thực hiện và có thể do người thuê thanh toán.

Mặc dù thời gian sử dụng kinh tế hữu ích của hầu hết các cải tiến đối với tài sản cho thuê là từ 5 đến 10 năm, Nội bộ Mã doanh thu (IRC) yêu cầu khấu hao cho những cải tiến như vậy xảy ra trong vòng đời kinh tế của tòa nhà.

Cách hoạt động của các cải tiến cho thuê

Cải tiến cho thuê thường được gọi là cải tiến cho thuê hoặc xây dựng ngoài. Những thay đổi này thường được thực hiện bởi chủ nhà của bất động sản thương mại và có thể được cung cấp cho người thuê hiện tại hoặc người thuê mới .

Mọi thay đổi được thực hiện đều phù hợp với nhu cầu cụ thể của người thuê và làm cho không gian trở nên hấp dẫn và thu hút hơn đối với họ.

Sau khi hợp đồng thuê kết thúc, phần sửa chữa thường thuộc về chủ nhà, trừ khi có quy định khác trong thỏa thuận . Nếu người thuê nhà có thể lấy chúng, họ phải loại bỏ chúng mà không gây bất kỳ thiệt hại nào cho tài sản.

Có một số tiêu chí nhất định phải được đáp ứng để các thay đổi đủ điều kiện là cải tiến hợp đồng thuê. Phải thực hiện các thay đổi đối với nội thất để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của người thuê nhà, bao gồm bất kỳ nội dung nào sau đây:

Không phải tất cả các thay đổi đều được coi là cải tiến hợp đồng thuê. Các sửa đổi được thực hiện cho một đối tượng thuê không đủ điều kiện cho những đối tượng thuê khác, kể cả hàng xóm của họ. Việc cải tạo bên ngoài tòa nhà, chẳng hạn như cảnh quan, sửa chữa bãi đậu xe hoặc mái nhà cũng không đủ điều kiện. Ngay cả những thay đổi nội thất như nâng cấp thang máy của tòa nhà hoặc hệ thống HVAC cũng không được coi là cải tiến hợp đồng thuê. Đó là bởi vì chúng không mang lại lợi ích cho một đối tượng thuê cụ thể.

Những hạng mục cải tiến cho thuê được coi là tài sản cải tiến đủ tiêu chuẩn để tính thuế, cùng với việc cải tạo tòa nhà, tài sản nhà hàng đủ tiêu chuẩn và cải tiến bán lẻ đủ tiêu chuẩn theo Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm (TCJA) năm 2017.

Các loại hình cải tiến chỗ ở cho thuê

Kiểu cải tiến quyền sở hữu cho thuê này trao cho người thuê quyền giám sát dự án, giúp chủ nhà bớt gánh nặng, đặc biệt nếu quá trình này tốn nhiều thời gian. Chủ nhà thường đưa ra các điều khoản trong hợp đồng thuê bao gồm ngân sách cải thiện trợ cấp cho người thuê nhà. Số tiền này thường được liệt kê dưới dạng khoản trả một lần hoặc trên cơ sở bình phương. Chủ nhà có thể thanh toán trực tiếp cho công ty cải tạo/xây dựng hoặc hoàn trả trực tiếp cho người thuê nhà. Nếu vượt quá ngân sách dự án, người thuê sẽ thanh toán phần còn lại.

Chủ nhà có thể giảm giá tiền thuê cho người thuê để cải thiện hợp đồng thuê. Nếu tùy chọn này được bao gồm trong hợp đồng thuê, người thuê nhà có thể được giảm tiền thuê dưới một số hình thức, chẳng hạn như một tháng miễn phí hoặc giảm tiền thuê trong một số khoảng thời gian nhất định mỗi năm. Điều này cho phép người thuê nhà tiết kiệm chi phí thay đổi không gian. Cũng giống như với TIA, người thuê giám sát dự án và kiểm soát các cải tiến cho thuê. Người thuê cũng phải chịu trách nhiệm nếu chi phí vượt quá ngân sách.

Tùy chọn này còn được gọi là bản dựng sẵn. Trong trường hợp này, chủ nhà đưa ra gói cải tiến hoặc các lựa chọn khác cho người thuê nhà. Chủ nhà thường là người quản lý dự án, cho phép người thuê có nhiều thời gian hơn để cống hiến cho công việc kinh doanh của họ. Trong hầu hết các trường hợp, người thuê có thể không chấp nhận những sửa đổi mà họ thực sự muốn để giúp công việc kinh doanh của họ phát triển. Nếu họ chọn thêm vào các thay đổi, thì họ phải trả chi phí bổ sung.

Loại cải thiện tài sản thuê này thường được thực hiện vào đầu hợp đồng thuê. Trong hầu hết các trường hợp, dự toán và kế hoạch chi phí do người thuê đệ trình trong khi chủ nhà là người giám sát và thanh toán toàn bộ công việc.

Quy tắc cải tiến chỗ ở cho thuê

Vào tháng 12 năm 2015, Quốc hội Hoa Kỳ đã thông qua Bảo vệ người Mỹ khỏi tăng thuế (PATH) Đạo luật sửa đổi và mở rộng nhiều điều khoản về thuế liên quan đến khấu hao, bao gồm cả việc cải thiện quyền sở hữu cho thuê. Dự luật đã đưa ra một điều khoản tiết kiệm thuế vĩnh viễn cho phép thu hồi chi phí liên tục trong 15 năm đối với các cải tiến cho thuê đủ điều kiện.Theo các nguyên tắc đó:

Việc thông qua Đạo luật về cắt giảm thuế và việc làm vào năm 2017 đã thay đổi cách thức chủ nhà và người thuê nhà có thể yêu cầu các khoản khấu trừ liên quan đến việc cải thiện hợp đồng thuê nhà. Luật mới sửa đổi một số yêu cầu. Vẫn phải cải thiện phần bên trong tòa nhà, nghĩa là mở rộng tòa nhà, thang máy và thang cuốn, mái nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy, báo động và an ninh cũng như hệ thống HVAC vẫn không đủ điều kiện.

Bất động sản nâng cấp đủ điều kiện không còn yêu cầu cả hai bên (chủ nhà và người thuê nhà) không có quan hệ họ hàng. Nó cũng loại bỏ yêu cầu ba năm, nêu rõ rằng tất cả các cải tiến có thể được thực hiện “sau ngày tài sản được đưa vào sử dụng lần đầu tiên”, theo Sở doanh thu nội bộ (IRS).

Đạo luật Đạo luật viện trợ, cứu trợ và an ninh kinh tế do vi-rút corona (CARES) đã thực hiện một số điều chỉnh đối với tài sản cải tiến đủ điều kiện (QIP) khi nó được thông qua vào năm 2020. Đạo luật đặt ra thời hạn phục hồi 15 năm cho QIP và cho phép người khai thuế yêu cầu khấu hao trong năm đầu tiên đối với bất kỳ QIP nào.

Hầu hết những người cho vay sẽ không cho phép các điều khoản hoàn trả sau thời hạn của hợp đồng thuê nếu tài chính là cần thiết để chi trả cho bất kỳ cải tiến nào của hợp đồng thuê.

Kế toán cải tiến tài sản cho thuê

IRS không cho phép khấu trừ cho các cải tiến. Nhưng vì cải tiến được coi là một phần của tòa nhà nên chúng dễ bị khấu hao. IRS cho phép khấu trừ khấu hao, miễn là các điều kiện này được đáp ứng. Bất cứ ai làm công việc được phép khấu trừ khấu hao, cho dù đó là chủ nhà hay người thuê nhà. Đạo luật thuế mới đã tăng số tiền tối đa được phép lên 1 triệu đô la từ 500.000 đô la.

Các chuyên gia kế toán đề xuất chi tiêu cho mọi cải tiến đã thực hiện với số tiền thấp hơn giới hạn vốn hóa của công ty trong cùng thời kỳ. Nếu chúng vượt quá số tiền này, tổng số phải được viết hoa và được khấu hao trong thời hạn của hợp đồng thuê hoặc trong thời gian ngắn hơn của vòng đời cải tiến.

Cải thiện hợp đồng thuê so với Cải thiện tòa nhà

Mặc dù họ có thể cải tiến tòa nhà một cách hiệu quả, nhưng việc cải tiến quyền sở hữu hợp đồng thuê lại khác biệt rõ rệt. Đó là bởi vì họ chỉ thực sự tạo ra tác động đến không gian cho một người thuê cụ thể. Mặt khác, việc cải tạo tòa nhà sẽ mang lại lợi ích cho mọi người trong tài sản và thường thay đổi cấu trúc tổng thể của chính tòa nhà.

Ví dụ về cải tiến tòa nhà bao gồm lợp mái nhà mới, lát đường lái xe vào nhà và/hoặc bãi đậu xe, thêm bãi đậu xe, cải tạo tiền sảnh, thêm thang máy mới hoặc sửa chữa thang máy hiện có và cập nhật hệ thống HVAC. Do đó, việc cải tiến tòa nhà giúp kéo dài tuổi thọ tổng thể của cấu trúc.

Ví dụ về cải thiện hợp đồng thuê nhà

Chủ nhà có thể trả tiền để cải thiện chỗ ở cho thuê để khuyến khích người thuê thuê chỗ trong thời gian dài hơn, đặc biệt là ở ngành bán lẻ. Ví dụ: một chủ doanh nghiệp thuê một tòa nhà để làm cửa hàng chơi gôn đĩa của họ. Chủ nhà có thể chọn thêm bốn bức tường vào khu vực thuê để tạo khu vực trưng bày và lưu trữ tích hợp cho đĩa. Những thay đổi này được coi là cải tiến hợp đồng thuê.

Hãy lấy một ví dụ khác từ lĩnh vực bán lẻ. Chủ cửa hàng A quyết định thuê mặt bằng thông qua Công ty B. Cửa hàng chỉ có bốn bức tường và không có tiện nghi nào khác. Thông qua hợp đồng cho thuê thương lượng, Công ty B—chủ nhà—đồng ý lắp đặt giá đỡ, quầy dịch vụ cho máy tính tiền , và một đơn vị trưng bày với hệ thống chiếu sáng đặc biệt trước khi Cửa hàng A mở cửa.

Ví dụ về Cải thiện Hợp đồng thuê là gì?

Có rất nhiều ví dụ về cải thiện quyền sở hữu hợp đồng thuê . Cải thiện tài sản cho thuê là bất cứ điều gì có lợi cho một người thuê nhà cụ thể, thường là trong một tài sản thương mại. Điều này bao gồm sơn, thêm tường mới, lắp kệ trưng bày, thay sàn và chiếu sáng, cũng như bổ sung văn phòng, tường và vách ngăn.

Ai trả tiền cho việc cải thiện chỗ ở cho thuê?

Chủ nhà lập ngân sách và trả tiền cho những cải tiến bằng cách cung cấp khoản trợ cấp cải tiến cho người thuê nhà hoặc thông qua giảm giá tiền thuê nhà. Họ cũng có thể thanh toán bằng cách cung cấp cho người thuê một gói sửa đổi mà họ có thể chọn. Người thuê thường chịu trách nhiệm thanh toán mọi chi phí bổ sung vượt quá ngân sách.

Có được khấu trừ thuế đối với các cải tiến cho thuê không?

Bạn không thể khấu trừ các cải tiến cho thuê. Tuy nhiên, IRS cho phép chủ sở hữu tòa nhà hạch toán khấu hao vì bất kỳ cải tiến nào được thực hiện đều được coi là một phần của tòa nhà.

Điểm mấu chốt

Cải tiến nhà cho thuê là yêu cầu của chủ nhà hoặc chủ sở hữu bất động sản để sẵn sàng, bảo trì hoặc sửa chữa các đơn vị cho thuê và đảm bảo rằng chúng phù hợp với mã. Chúng có thể bao gồm sơn, sửa chữa, cập nhật và thay thế đồ đạc và thiết bị. Chủ sở hữu không thể khấu trừ trực tiếp các chi phí này từ thuế của họ vì chúng được coi là cải thiện vốn, nhưng IRS sẽ trả chi phí khấu hao cho họ theo thời gian.

Các khoản vay của Canada. “Mọi thứ bạn cần biết về việc cải thiện hợp đồng thuê.”

HLB Gross Collins. “THUẾ ĐỐI VỚI CẢI THIỆN CHO NGƯỜI THUÊ.”

Đại học Michigan. “Cải tiến cho thuê.”

Dịch vụ doanh thu nội địa. “Mới các quy tắc và giới hạn khấu hao và chi tiêu theo Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm.”

Truy vấn cho thuê. “Kế toán trợ cấp sửa chữa của người thuê nhà cho bên thuê theo ASC 840.”

F.E. Mô-ran. “Ai trả tiền cho những cải tiến dành cho người thuê nhà?“

Finance.senate.gov. “TÓM TẮT TỪNG MỤC VỀ ĐỀ XUẤT ‘ĐẠO LUẬT BẢO VỆ NGƯỜI MỸ KHỎI TĂNG THUẾ NĂM 2015’,” Trang 3.

Docs.house.gov. “Bảo vệ người Mỹ khỏi Đạo luật tăng thuế năm 2015,” Trang 58 và 59-61.

BPM. “Đạo luật CARES điều chỉnh tính đủ điều kiện của tài sản cải tiến đủ tiêu chuẩn .”

Công cụ Kế toán. “Cách hạch toán chi phí nâng cấp quyền sở hữu.”

Zack. “Cải tiến tòa nhà so với Cải tạo khu vực cho thuê.”

Đầu tư bất động sản